Центральный

Ипотечный

Кредитор

Москва

Гонконг

Токио

Нью-Йорк

Лондон

        Имущественный налоговый вычет, согласно ст. 220 НК РФ, является элементом расчета налоговой базы и предусматривает возможность её уменьшения. Налоговый вычет позволяет уменьшить размер налога, или не платить его вовсе!
Налоговый Кодекс определяет понятие имущественного налогового вычета при операциях с недвижимостью (купли; продажи; переуступки прав) и нового строительства.

        В случае продажи недвижимости, налогоплательщик может получить налоговый вычет с 1 000 000 рублей неограниченное количество раз с каждой сделки, но не более 1го раза за один календарный период и на максимальную сумму 1 000 000 рублей.

        В случае приобретения недвижимости, с суммы до 2 000 000 рублей, плюс 13% «с процентов по ипотеке» (с 1 января 2008 года),(но не более 3 000 000 рублей, с 1 января 2014 года и только в отношении одного объекта):
        С момента начала действия закона, при покупке недвижимости до 1 января 2003 года, налогоплательщик мог воспользоваться налоговым вычетом, не превышающим 600 000 рублей.
        Впоследствии, налоговый вычет был увеличен и до 1 января 2008 составлял уже 1 000 000 рублей.
        С начала 2008 года, сумма, «при покупке» недвижимости с которой налогоплательщик может получить налоговый вычет, выросла до 2 000 000 рублей.
        Таким образом, используя налоговый вычет, налогоплательщик может платить меньше налогов или вернуть ранее уплаченные налоги в размере до 260 000 рублей, плюс 13% «с процентов» уплаченных по ипотеке кредитору (но не более 3 000 000 рублей, если сделка состоялась после 1 января 2014 года).
        Приятная новость, что с 1 января 2014 года, налоговый вычет привязывается к налогоплательщику, а не к приобретаемому объекту недвижимости, как это было ранее. Данный подход, позволяет дополучить налоговый вычет (повторно обратиться за налоговой льготой), если ранее налоговый вычет, не был полностью использован (например при покупке недвижимости стоимостью менее 2 000 000 рублей, либо при долевом приобретении недвижимости). Так же, с 1 января 2014 года, налоговый вычет, может быть получен у нескольких налоговых агентов.

Рассмотрим на нескольких примерах, как работает налоговый вычет:

В случае продажи недвижимости (квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, приватизированных жилых помещений и долей в указанном имуществе):

        По завершению сделки, налогоплательщик обязан предоставить в налоговый орган «декларацию о доходах» не позднее 30 апреля следующего года! В противном случае наступят штрафные санкции. Если декларация подана, а налог по квитанции не будет оплачен до 15 июля, возникнут дополнительные пени за просрочки и штрафные санкции. Вместе с декларацией необходимо предоставить копию договора купли/продажи, копию свидетельства на собственность и документ подтверждающий факт получения денег (например: расписка или выписка с банковского счета).

        Налоговый вычет «при продаже» недвижимости можно использовать «неограниченное количество раз» для каждой проведенной сделки, но только 1 раз в календарном году и на максимальную сумму 1 000 000 рублей.

        В зависимости от: «времени владения недвижимостью» и «суммы продажи недвижимости»,
налогоплательщик может платить меньше налогов или не платить их вовсе!

        Так, например, если вы владели недвижимостью «Более 3х лет» – налог платить не нужно!

        Если, «Менее 3х лет» – налоговый вычет можно получить с суммы до 1 000 000 рублей.

Пример:
 ·     Вы владеете квартирой менее 3х лет и продали её за сумму до 1 000 000 рублей – налог не платиться, так как налоговый вычет меньше или равен 1 000 000 рублей.
 ·     Вы владеете квартирой менее 3х лет и продали её за 3 500 000 рублей.
((3 500 000) – (1 000 000 налоговый вычет))
x 13%(ставка налога) = 2 500 000 x 13% = 325 000 рублей. Экономия в этом случае составила (1 000 000 вычет) x 13% = 130 000 рублей.
        В ситуации, когда отчуждаемый жилой объект приобретается налогоплательщиком в различные сроки по долям, налоговая база в отношении доходов от продажи такого объекта определяется исходя из срока владения каждой долей.

Важно знать, что в ряде случаев выгоднее не использовать налоговый вычет!!!

        «Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов».

Пример:
 ·     Вы купили квартиру за 3 500 000 рублей и через 2 года продали её за 4 500 000 рублей. Тогда налог, который необходимо будет заплатить, составит (4 500 000 – 3 500 000)
x 13% = 130 000 рублей, что гораздо выгоднее!!! Если бы использовался налоговый вычет, то налог, который пришлось бы заплатить, был бы равен 4 500 000 x 13% = 585 000 рублей.

        Налогоплательщик так же вправе суммировать расходы, например: при продаже 2х квартир, для покупки новой.
        На это необходимо обращать внимание так, как существует практика занижения фактической цены недвижимости в договоре купли/продажи, до цены меньшей или равной 1 000 000 рублей, а оставшаяся сумма пишется в виде расписки, например: за ремонт или строительные материалы. Такая схема выгодна продавцу – в этом случае ему не придется платить налог!

        Но, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, то в кредитном договоре указывается фактическая полная стоимость недвижимости разбитая на 2 части: 1 000 000 рублей за недвижимость, а оставшаяся сумма, например за ремонт. Занижение цены за недвижимость в договоре купли/продажи «уменьшит» налоговый вычет «по уплаченным процентам» по ипотеке!

Рассмотрим на конкретном примере:
 ·     Допустим, вы приобретаете недвижимость в ипотеку под 14% годовых на 10 лет, первоначальный взнос 2 000 000 рублей, фактическая стоимость недвижимости 6 500 000 рублей, в договоре купли/продажи цена занижена до 1 000 000 рублей, соответственно в кредитном договоре сумма кредита указана 4 500 000 рублей. В этом случае налоговая будет считать, что не вся сумма, взятая в кредит, пошла на покупку недвижимости, а только её часть (1 000 0000 по договору купли/продажи)
x (4 500 000 кредитный договор) = 0.22 части кредита (или 22% от суммы кредита).
        Проценты по кредиту за 10 лет составят около 3 884 000 рублей. В этом случае, предположим, что недвижимость приобреталась после 2008 года, мы получим:

1. В случае занижения сделки:
        Вычет за недвижимость 2 000 000 рублей.
        Вычет за проценты 3 884 000
x 0.22 = 854 480 рублей.
        Итого: 2 854 480
x 13% = 371 082 рублей.

2. Без занижения сделки:
        Вычет за недвижимость 2 000 000 рублей.
        Вычет за проценты 3 884 000 рублей
        Итого: 5 884 000
x 13% = 764 920 рублей.

Разница очевидна (764 920 – 371 082) = 393 838 рублей, в случае занижения сделки вы потеряете почти 400 000 рублей!

В случае покупки недвижимости (квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, приватизированных жилых помещений и долей в указанном имуществе) и новом строительстве:

        В соответствии со статьей 220 НК РФ, при новом строительстве, покупке недвижимости или приобретении её в ипотеку, налогоплательщик вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет в размере до 2 000 000 рублей (с 1 января 2008 года), плюс 13% (С ПРОЦЕНТОВ, ВЫПЛАЧЕННЫХ ПО ИПОТЕКЕ) – «ЕДИНОЖДЫ» (но, не более 3 000 000 рублей, с 1 января 2014 года, до 2014 года ограничения отсутствовали). Пример расчета был представлен выше.

Так же существуют некоторые условия и ограничения:
 ·          налогоплательщик ранее не пользовался имущественным вычетом (с 1 января 2014 года, налоговый вычет можно применить в отношении нескольких объектов недвижимости, но только в случае, если ранее он не был полностью использован)
 ·          недвижимость приобретается не у родственников, не за счет работодателя и иных лиц, или с использованием материнского капитала,
 ·          недвижимость не должна быть оформлена на домохозяйку, пенсионера,
 ·          налоговый вычет не предоставляется индивидуальным предпринимателям в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Но, если индивидуальный предприниматель (налогоплательщик) получает другие доходы, подлежащие обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218-220,
 ·          сделка купли/продажи не должна быть между взаимосвязанными лицами, между которыми имеются долговые обязательства и иные договорные отношения. Взаимосвязанными признаются лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющих общих отца и мать), братья и сестры,
 ·          необходимо наличие доходов, с которых платиться налог, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полной выплаты.

При новом строительстве в фактические расходы могут включаться:
 ·          расходы на разработку проектно-сметной документации,
 ·          расходы на приобретение строительных и отделочных материалов,
 ·          расходы на приобретение жилого дома, в том числе неоконченного строительством,
 ·          расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройка дома, неоконченным строительством) и отделке,
 ·          расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

        Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома, квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки.
        При приобретении земельных участков, представленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них налоговый вычет предоставляется после получения свидетельства о праве собственности.
        Даже если расходы на приобретение и строительство могли быть понесены до 1 января 2008 года, то налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 2 000 000 рублей в случае, если право на имущественный вычет возникло после 01.01.2008.

В случае, если вы продаете свою недвижимость и покупаете новую, для вас будут действовать оба вычета:
 ·          за продажу до 1 000 000 рублей, если вы владеете недвижимостью до 3х лет, если более 3х – налог не платиться,
 ·          за покупку до 2 000 000 рублей (по желанию), если пользуетесь вычетом впервые.

Говоря простыми словами, совершая операции с недвижимостью (покупка/продажа), вы либо не платите налог, либо платите меньше налогов, либо возвращаете уплаченный налог обратно.

Получение вычета:

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами:
 ·          Переводом средств непосредственно на банковский счет налогоплательщика. Переводится та часть средств, которая может использоваться в отчетном периоде на основании документов подтверждающих доходы, с которых платится налог, если вычет не может быть израсходован за 1 отчетный период, он переносится на следующие периоды до полной выплаты.
 ·          У налогового агента(ов) (работодателя). На основании справки из налогового органа, налоговый агент возвращает вам некоторую сумму (обычно 13%) с подоходного налога.

Для получения имущественного налогового вычета, в налоговую инспекцию необходимо предоставить следующие документы:
 ·          Заявление (заполняется на месте самостоятельно),
 ·          Декларация 3НДФЛ (заполняется на месте самостоятельно),
 ·          Паспорт и его копия,
 ·          Справки обо всех доходах, с которых вами платятся налоги (2НДФЛ и т.д.) за отчетный период (прошлый год),
 ·          Свидетельство о собственности и его копия,
 ·          Акт приема/передачи (для новостроек), договор купли/продажи, платежные документы, расписки в получении денег и их копии,
 ·          Если недвижимость приобреталась в ипотеку, необходимо предоставить: кредитный договор и его копию, справку из банка о размере ежемесячных платежей и уплаченных процентов по ним за весь прошлый год.

        Образцы заявлений, декларации, апелляционных жалоб, всегда можно найти на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы.
        Срок давности на подачу документов составляет 3 года. В случае долевой собственности, вычет может быть оформлен в разных пропорциях между налогоплательщиками, совладельцами имущества, для этого в налоговую инспекцию необходимо написать заявление.
        Что делать если в имущественном налоговом вычете отказали? В Акте об отказе, пишется причина отказа, часто бывает, что отказ носит формальный характер. Дело поправимое, после предоставления недостающих или правильно заполненных документов. Налогоплательщик вправе опротестовать решение в виде письменного заявления (возражения) на имя руководителя налоговой инспекции, а так же обжаловать решение в вышестоящем органе или в суде.

        Подводя итоги, заметим, что операции с недвижимостью требуют тщательного планирования, чтобы впоследствии, расходы, понесенные на оплату налогов, не оказались для вас неприятным сюрпризом!

Перейти в раздел "Советы заемщику"

Узнайте больше об ипотечных программах кредитования:

В разделе: "Ипотека"

Смотрите так же:

>>>   Кредитная история

>>>   Стоимость ипотеки

>>>   10 Советов заемщику

>>>   Ипотека и материнский капитал 

>>>   Ипотека в вопросах и ответах

>>>  Специальные предложения

 


 
Спецпредложение
Кредитная карта Альфа-Банк RU CPL
Новости

     Услуги предоставляются лицам старше 18 лет, имеющим доходы или бизнес в Москве или Московской области!



Заявка на кредит